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Per una casa con rendita catastale di 100 mila euro e prezzo di vendita 150 mila, tassa di registro e imposte varie possono essere calcolate su un imponibile di 100 mila euro. Lo prevede la legge, ma va richiesto al notaio. Normalmente la base imponibile dell'Imposta di registro è costituita dal valore venale in comune commercio dei beni. Se il valore venale non è determinabile si fa riferimento al corrispettivo pattuito e cioè il prezzo che stabiliscono venditore e compratore. La Finanziaria 2006 ha consentito ai contribuenti di attribuire rilevanza, nell'atto notarile, al valore fiscale, il cosiddetto prezzo-valore oltre al valore dichiarato.
CRITERIO DEL PREZZO VALORE
È previsto che oltre il prezzo dichiarato in atto venga indicato il valore automatico calcolato sulla base della rendita catastale. Per fare un esempio, questo significa che nell'ipotesi di acquisto di un appartamento con rendita catastale pari a 100 mila euro e prezzo di vendita 150 mila, la tassa di registro e le imposte ipotecarie e catastali verranno calcolate su un imponibile di 100 mila euro, che costituisce la rendita catastale e non, invece, su 150 mila euro che è il corrispettivo pattuito e pagato dal compratore al venditore. Il criterio del prezzo-valore è consentito per quanto riguarda le cessioni immobiliari, i trasferimenti e le permute di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, sempre che siano dotate di una propria rendita catastale. Il venditore può essere una persona fisica oppure un'impresa o in generale un soggetto diverso da persona fisica. Per quanto riguarda l'acquirente, esso deve essere necessariamente una persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
LA RETTIFICA
La norma prevede che per i contribuenti che si avvalgono di tale criterio sia inapplicabile l'ordinario potere di rettifica da parte degli Uffici finanziari. In pratica, dichiarando e pagando l'imposta di registro sulla rendita catastale (in atto è obbligatorio comunque indicare il corrispettivo pagato), si preclude la possibilità di accertamento da parte del Fisco. In presenza, invece, di transazioni tra imprese gli Uffici potranno rettificare il valore dichiarato sulla base del valore venale, in comune commercio, dell'immobile. L'Amministrazione finanziaria, a prescindere quindi dall'avvenuta opzione per il prezzo-valore, una volta conosciuto in atto l'effettivo corrispettivo dichiarato avrà a disposizione un utile indicatore ai fini dei controlli fiscali e della lotta all'evasione.
L'OPZIONE
L'applicazione della normativa del criterio prezzo-valore deve essere richiesta al notaio e inserita nell'atto di trasferimento da parte dell'acquirente. Secondo l'Agenzia delle Entrate, il vincolo che l'opzione venga esercitata all'atto della cessione risponde alla particolare esigenza di far emergere i reali corrispettivi delle contrattazioni immobiliari. Per questo motivo deve escludersi che l'opzione possa essere contenuta in un successivo atto integrativo. È intuitivo che non possa ipotizzarsi che la possibilità di inibire i controlli venga demandata al contribuente attraverso la presentazione di un atto integrativo.
Il criterio del prezzo-valore non riguarda i trasferimenti a titolo gratuito o mortis causa, i trasferimenti avvenuti con scrittura privata non autenticata, le vendite giudiziarie e le cessioni di terreni. Si applica invece agli atti traslativi della nuda proprietà, agli atti di rinuncia e in generale a tutti quei negozi giuridici assimilati al trasferimento. Nel caso in cui venga occultato anche in parte il corrispettivo pattuito, le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono dovute sull'intero importo concordato e si applica la sanzione amministrativa dal 50 al 100% della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato.
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